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法律專欄 房産糾紛律師 怎樣防備開發商“短斤缺兩”?

怎樣防備開發商“短斤缺兩”?

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怎樣防備開發商“短斤缺兩”? [複制鏈接]

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樓主
發表于 2011-3-16 11:46 |只看該作者 |倒序浏覽 |打印

對于大多數普通購房者來說,房屋建築面積,也就是産權證登記的實際建築面積是如何計算出來的,是個略顯繁瑣且又難窺門道的“技術活”,而少數無良開發商往往借助信息掌握的不對等侵害購房者利益。

根據我國現有的國家標准(2005年實施,GB/T50353)規定,房屋建築面積是由套內建築面積和公有分攤面積兩部分構成。其中,套內面積又包括使用面積、陽台面積和牆體面積三部分,其中陽台面積按一半面積計算。牆體面積又分爲自有牆體面積和分攤的公有牆體面積;公有牆體是全體業主共有的,包括樓內和樓外相分開的外牆(山牆)、戶與戶相分開的分戶牆、套與公用空間相分開的分割牆。在計算的時候,套內的自有牆體計全部面積,分攤的公有牆體按一半面積計算。

相比于套內面積計算的簡單明了,公有分攤面積的計算較爲複雜。公有面積就是全部業主共同占有、共同使用的面積,由電梯井、樓梯間、走廊、門廳等公共部位和公有牆體的一半面積組成。簡單的說,整幢建築物面積減去各戶套內建築面積之和,就得出公有面積。

公有面積又是怎麽分攤到各戶(套)的呢?這是每個購房者最爲關心的一環。

各戶分攤到的公有面積是由各戶的套內面積乘以“分攤系數”得出的。分攤系數則是將公有面積除以套內面積之和得出的一個比例,取到小數點後4位。這個系數往往是購房者最難從相關方得到的一個房屋信息,往往被保密。

按照以上的方法,人們就可以很方便的算出房屋實際建築面積,也就是最終需要付款的面積。

建築面積(s)的計算公式(以m2爲單位):

比如套內面積118.25m2,分攤系數是0.1382,相乘得15.51295,精確到0.01m2,分攤就是15.51m2。118.25m2+15.51m2=133.76m2,就是産權證登記的實際建築面積。

要學會面積測量計算的方法。簡單的說,就是用測量工具比如卷尺,測量房屋的邊長,長邊是多少,短邊是多少,然後長寬相乘就得出面積。測量房屋邊長的測點一般取離地面1.2米左右的高度,保持水平;測牆體的寬度(厚)的測點一般取與門、窗距0.2m的位置(避開包門口等裝修裝飾)。按照國家標准《房産測量規範》、《建築工程建築面積計算規範》進行測量計算。如果你家房屋平面布局是正方形、長方形,那就可以直接測量出總長度和總寬度(不要忘掉加上外牆或分割牆、分戶牆一半的厚度),然後總長度乘上總寬度,得出面積數,再加上一半的陽台面積就等于套內面積。遇有梯形、半圓形陽台怎麽辦?梯形陽台,(長邊+短邊)÷2×寬×1/2(一半計算),半圓形陽台,半徑長度的平方×π×1/2(一半計算)。這些微小的細節在計算面積的過程中都有可能出現“貓膩”。

購房者在與房産商交易的過程中掌握一些技巧也是相當實用的。比如要仔細閱讀購房合同和産權證,是否填寫具體的數據資料,像公有面積的構成,使用面積、套內面積、分攤的公有面積都要明確注明。

同樣,購房合同約定面積(比如期房合同)和産權證登記面積應該是不一樣的(施工中很難做到完全精確);標准層住宅的樓上樓下面積應該是一樣的;普通商品房一梯二戶分攤的公有面積一戶只能在10-20m2左右,而不可能是20-30m2;物業面積、供熱面積和産權證登記的面積三者應該是相同的;窗台、露台、獨立使用的地下室、車庫和人防工程是不能包括在實際建築面積裏面的。

購房者有了這些火眼金睛,房屋面積的缺斤短兩還是很容易被發現的。

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