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法律專欄 房産糾紛律師 北京市二手房交易中涉及到的稅費

北京市二手房交易中涉及到的稅費

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北京市二手房交易中涉及到的稅費 [複制鏈接]

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樓主
發表于 2014-4-18 16:31 |只看該作者 |倒序浏覽 |打印
  共有八種:

  ①印花稅(包括交易印花稅、房産證印花稅)

  ②契稅

  ③營業稅

  ④城市建設維護稅、教育費附加

  ⑤個人所得稅

  ⑥土地增值稅

  稅費判斷三步走

  第一步:首先看房屋屬性,包括已購公房、二手商品房、經濟適用房、央産房、回遷房

  第二步:看房産證年限,是否超過5年;

  第三步:看面積、單價、容積率,判斷是否是普通住宅、面積是否超標。

  北京市二手房交易各個稅種的詳解

  印花稅

  A、稅種解析:印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅,這裏特指交易印花稅

  B、征稅對象:經濟合同、産權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證

  C、納稅人:買賣雙方

  D、稅率:0.05%

  E、征收範圍:所有二手房交易

  F、繳納印花稅的計算方式及案例

  案例:高先生購買了一套李阿姨的二手房,總價爲50萬元,高先生及李阿姨需要分別繳納印花稅250元(500000×0.05%=250)

  ★房産證印花稅:每證5元;屬于市局房屋並已取得土地證的,房産證、土地證各5元印花稅共計10元;屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。

  契稅

  A、稅種解析:契稅是以所有權發生轉移變動的不動産爲征稅對象,向産權承受人征收的一種財産稅。

  B、征稅對象:發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋

  C、納稅人:買方

  D、稅率:3%

  E、契稅優惠政策

  (1)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後,重新承受土地、房屋權屬的,其成交價

  格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分,免征契稅;(比如拆遷戶可免契稅)

  (2)城鎮職工按規定第一次購買公有住房,免征契稅;

  (3)個人購買自用普通商品住房減半征收契稅;

  (4)居民上市出售已購公有住房前後一年內新購各類商品房,按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅;

  (5)房屋交換價格相等的,免征契稅;交換價格不相等的,由多交付方繳納款;

  (6)按《繼承法》規定的法定繼承人繼承房屋權屬,免征契稅

  (7)對于夫妻離婚或者夫妻婚姻存續間,因財産分割涉及房屋所有權證變更登記,免征契稅 。

  營業稅

  1、稅種解析:營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資産和銷售不動産的單位和個人,就其營業收入額征收的一種稅。

  2、征稅對象:提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産的營業額。

  3、納稅人:賣方

  4、稅率:5%

  個人所得稅

  1、稅種解析:個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅,房屋出售所得也是應稅所得之一

  2、征稅對象:財産轉讓所得

  3、納稅人:賣方

  4、稅率:成交價的1%或差額的20%

  5、優惠政策:

  (1)對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅

  (2)對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金

  土地增值稅

  1、稅種解析:土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

  2、征收對象:增值部分

  3、納稅人:賣方

  4、稅率:1%或減除法定扣除項目金額後,按四級超率累進稅率征收

  5、優惠政策:

  (1)納稅人建造普通標准住宅出售,增值額未超過扣除金額20% 免征

  (2)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核准,凡居住滿5年(含)以上,免征;滿3年(含)未滿5年,減半征收;未滿3年,按規定計征

  (3)對個人擁有的普通住宅,在轉讓時免征土地增值稅

  (4)對個人之間互換居住住房的,經稅務機關核准,可以免征土地增值稅

  (5)將房屋産權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的,免征土地增值稅

  土地出讓金

  1、稅種解析:國家作爲土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權出讓給受讓人,並向受讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租),即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。

  2、征收對象:再上市獲得土地使用權的已購公房

  3、納稅人:

  ——買方(無論是成本價,還是優惠價或標准價,買方都需要按照1560×建築面積×1%繳納土地出讓金);

  ——賣方(所出售的房屋是當初賣方以優惠價或標准價購買的,由賣方另外向原單位按1560×建築面積×6%支付土地出讓金)

  4、征收辦法:成本價按1560×建築面積×1%繳納;優惠價或標准價按1560×建築面積×6%繳納

  5、征收範圍:已購公房(再上市的已購公房轉手後,性質變爲商品房)

  (ps:1560元/平米爲04~05年北京的土地出讓金計算標准)

  綜合地價款

  1、稅種解析:國家爲照顧中低收入居民購房而實施優惠措施,建造 經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的,與已購公房所繳納的土地出讓金的性質相同

  2、征收對象:再上市交易經濟適用房

  3、納稅人:賣方

  4、稅率:成交價的10%

  5、征收範圍:再上市交易的5年以上(以産權證或完稅證明准)、並以市場價出售的經濟適用房

  交易稅費

  正常過戶

  交易手續費: 2.5元/平方米×建築面積 ;

  合同印花稅: 房屋成交總額×0.05%;

  營 業 稅: 普通住宅 5年內:房屋成交總額×5.55% ;5年或5年以上:免征 ;(ps:不動産轉讓營業稅本身爲5%,實踐中多爲綜合稅率,即包含了城建稅以及繳費附加【5%*(1+1%+3%+7%)】,城建稅爲城市)

  非普通住宅5年內:房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上:差額 ×5.55% ;

  個人所得稅: 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;(可自主選擇)

  非普通住宅:?房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

  土地增值稅:普通住宅免征,

  非普通住宅3年內:房屋成交總額×0.5% ,

  3年至5年:房屋成交總額×0.25%

  5年或5年以上:免征;

  買賣合同公證費:(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

  契稅是應由買方交納的,交稅比例是: 1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

  贈與過戶

  1、費用:免征營業稅和個人所得稅,但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*産權證面積          契稅的征收 不論房産什麽情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣

  2、所需材料:⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份,産權證複印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

  (政部、國家稅務總局下發了《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)。《通知》規定,自5月25日起,除下列三種情形的房屋無償贈與外,房屋産權所有人將房屋産權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,需按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目,繳納20%的個人所得稅:1.房屋産權所有人將房屋産權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;2.房屋産權所有人將房屋産權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的扶養人或者贍養人;3.房屋産權所有人死亡,依法取得房屋産權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。)

  繼承過戶

  1、繼承房産的費用有:⑴公證費 40元/平米*産權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 注:繼承的房産再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅,而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

  2、所需材料:⑴公證處需要 原産權人的死亡證明、産權證複印件和所有當事人的身份證、戶口本複印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣,只是還需要公證書一份。 注:繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即爲所有繼承人並且都自願放棄繼承權。

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